一、抵押物先租賃后抵押情形下的處理規則

《物權法》在不動產抵押方面采取登記成立主義，在動產抵押方面采取登記對抗主義，因此，無論動產還是不動產抵押，只要登記便產生對抗善意第三人之效力。據此，已登記的抵押權，可以對抗后成立的租賃權；未登記的抵押權，則不能對抗后成立的租賃權。具體而言：

（1）已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。以已登記的抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”之規則機動車作為抵押物抵押的 應當在哪辦理登記，抵押權優于租賃權：雖然租賃權具有物權的效力，但仍不能優于擔保物權之效力。之所以確定這樣的規則，理由有三：其一，在實現抵押權時，買受人可能因標的物上負擔租賃權而不愿高價購買，致使其賣得價款不足以清償擔保債權的，則抵押權人應當有權要求解除租賃關系。其二，即使不動產租賃具有物權化性質，也是后成立的用益權，根據前手權利優先于后手權利的原則，先設定的抵押權當然對抗后成立的租賃權。其三，已登記的抵押財產設定租賃權時，因具有抵押權已經公示，承租人知道或應當知道租賃財產上存在抵押權的事實，并自愿地接受和承擔了因抵押權實現而使租賃權終止的風險，因此在此場合不能適用“買賣不破租賃”之規則。

（2）未登記的抵押權則不得對抗該租賃關系。根據物權法第一百八十八條、第一百八十九條等規定，我國對以不動產和不動產物權以外的財產抵押的，皆采取登記對抗主義，即未經登記的抵押權不得對抗善意第三人。因此，在標的物抵押后租賃情形下，如果抵押權未經登記，則不具有對抗善意的承租人的權利。

二、關于優先受償權的規定

如果在同一物上并存數個抵押權或并存數個物權(包括一項抵押權)，也產生優先受償權的位序問題，這就是物權相互間的優先效力。關于優先受償權位序，采取法定主義機動車作為抵押物抵押的 應當在哪辦理登記，由法律明確規定。

1、多個抵押權并存時的清償順序

同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：

(1)抵押合同登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。如果當事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因導致抵押物進行了連續登記的，以第一次登記的時間為準確定抵押順序。

(2)順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有權人可以以其抵押權對抗順序在后的抵押權。

(3)抵押合同自簽訂之日起生效的，按照下列原則清償：登記的優先于未登記的受償;都登記的，按照登記的先后順序清償;均未登記的，按照債權比例清償。

(4)順序在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償。

2、與其他物權并存時的清償順序

當抵押權與其他物權并存時，也存在位序問題：

(1)抵押權與質權并存。同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優先于質權人受償。

對于先成立質權而后設定抵押權的，對此有不同的觀點。一般認為，設定質權后，不宜設定抵押權。但是，如當事人同意于出質的財產上再設定抵押權的，質權的效力優于抵押權。應該注意的是，質權人以出質物為自己設定抵押的，該抵押無效，因為質權人并非所有人。善意取得僅僅在動產質權上適用(見《擔保法解釋》第84條的規定)。

(2)抵押權與留置權并存。同一財產抵押權與留置權并存時，留置權人優先于抵押權人受償。但是，如果留置權人將留置物抵押的，因為留置權人并非標的物所有人，抵押應為無效，不發生競合。

(3)抵押權與其他權利并存。如果同一財產有抵押權與《合同法》第286條規定的優先受償權并存時，《合同法》第286條規定的優先受償權優先于抵押權。

三、抵押期間的處置權

由于抵押權人在行使抵押權時獲得的是抵押物的交換價值，基于這種財產的代位性，在抵押期間，相對于抵押權人而言，抵押人對于抵押物仍然享有處分權，但卻要受到一定限制。

（1）出租權

抵押人將抵押物出租的，承租人的租賃權是否有效取決于抵押設定的時間。當租賃先于抵押時，應遵循“抵押不破租賃”的原則，在租賃物設定抵押后原租賃關系繼續有效。

其原因在于，承租人支配的是租賃物的使用價值，而抵押權人支配的是其交換價值，所以租賃物設定抵押不會損害承租人的利益機動車作為抵押物抵押的 應當在哪辦理登記，因此抵押人將租賃物設定抵押無須經過承租人的同意。但是如果租賃合同沒有到期抵押權人就依法行使了抵押權，租賃物所有人發生變化，租金的給付對象也發生了變化，故抵押人在設定抵押時，應告知承租人抵押事實，同時為避免負有租賃的抵押物變價困難，也應將租賃事實告知抵押權人。

（注：當抵押房屋因抵押權人通過法院被依法執行拍賣時，如承租人依據“抵押不破租賃”要求帶租拍賣，執行法院應予實質審查。以浙江為例，承租人只要在房屋被抵押、查封后占有房屋的，不論是否在前已簽訂租賃合同，執行法院都可以裁定除去租賃關系而啟動拍賣；如果房屋被抵押、查封前已交付承租人，但申請執行人有證據證明被執行人與承租人間惡意串通以明顯不合理低價租賃，或有偽造租金交付證據的，執行法院經審查后仍可能除去租賃關系拍賣）

反之，抵押人在抵押權設立后抵押物出租的，租賃關系不可以對抗已登記的抵押權，即抵押權實現后，租賃合同對抵押物受讓人不具有約束力。

（2）出讓權

抵押期間，抵押人欲轉讓不動產抵押物的，必須通知并征得抵押人同意并將抵押情況告知受讓人，否則轉讓行為將歸于無效（如果是無需登記的抵押物，可能導致轉讓行為生效而致抵押權人蒙受損失），但如果受讓人代替債務人清償全部債務從而消滅抵押權（即受讓人行使“滌除權”）的除外。

如若抵押權人認為轉讓價款明顯低于抵押物價值時，抵押權人可要求抵押人提供相應擔保作為其同意轉讓的條件。對于轉讓所得的價款，債務人應當用于提前清償擔保的債權，剩余部分才由抵押人享有，如有不足的，還需債務人清償。

（3）再抵押權

財產經抵押后，若財產的價值大于所擔保的債權金額，就余額部分抵押人可向其他債權人再次抵押，但是再次抵押的擔保債權金額不能超過抵押物的余額部分。

以上就是找法網的小編為您整理的關于抵押物先租賃后抵押情形下的處理規則的相關內容，總的來說，已經登記的抵押權是可以對抗出租的，若是沒有登記抵押權，那么是無法對抗租賃的。若您還有其他的法律問題，歡迎咨詢我們找法網的律師。