3月31日，北京市正式啟動存量住房“帶押過戶”模式。居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大地便利居民住房交易，降低交易成本。

此前，已有城市率先推進“帶押過戶”。四川成都的李婷（化名）告訴記者：“我最近賣了一套房子，因為按揭貸款未還完需要提前還款，但一看銀行的預約排隊已經到5月了，也沒有給具體的還款時間，這一等不知要多久。幸運的是，我得知了可以帶押過戶。”

李婷帶著買家直接去了銀行辦理“帶押過戶”申請，一個下午就完成，過了一周銀行便通過了所有流程，通知李婷可以進行過戶了。“真的方便了很多，不然提前還款不知道要等多久，還節約了很多費用。”

“買方與賣方在同一個銀行辦理按揭，提前溝通好需要帶押過戶，審批通過后，銀行會出一個同意函，拿著就可以去過戶了。”據“帶押過戶”的買房者表示。

北京個人存量房交易先行

以往，北京市居民出售住房需事先結清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風險的“過橋貸”。

3月31日，北京銀保監局、人民銀行營業管理部、北京市規劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》（下稱《通知》），明確規定住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下，辦理住房所有權轉移登記。

而相比其他城市，此次北京“帶押過戶”模式有一些創新，主要有三方面突出特點和優勢：

一是兼容跨行貸款。購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項業務的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結清的住房，便利居民更加靈活地選擇購房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明確規定，北京市住房交易“帶押過戶”辦理過程中，無須第三方機構提供擔保或其他服務。《通知》特別強調，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

三是多部門協同提升交易便利度。北京市不動產登記中心可實現住房轉移登記和抵押權變更登記“一個入口、兩筆業務、合并受理、同時登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復提交，實現一站式辦理。同時，有關部門通過北京金融綜合服務網向銀行提供數據交互服務北京抵押車貸款，便利不同銀行進行線上信息傳輸，減少溝通協調成本。

易居研究院研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，從“帶押過戶”對于購房者的覆蓋面來說，北京做的要更好，也更吻合各類不同的購房和貸款需求。

嚴躍進表示，“帶押過戶”政策是一種創新的政策，可以總結為“基于不動產登記制度創新的二手房金融服務優化模式”北京抵押車貸款，所以其結合了不動產登記制度的改革、金融創新、二手房交易市場提振等多個因素。但本質上說，其主要是不動產登記的概念，或者說是二手房房東抵押權管理優化的概念。

“此次北京對于此類政策的推出，實際上也說明各地都在此類政策上做創新。帶押過戶政策在很多二線和三四線城市都有過推廣，客觀上都帶來了群眾較好的反饋，也有助于降低交易成本、提高效率。”嚴躍進表示。

政策推出后，最大的影響是二手房的交易速度被按上“加速鍵”，基本上可以隨時進行，賣房者無需籌錢提前償還剩余的貸款。這不僅使二手房的交易速度加快，也減少了二手房交易中的交易糾紛和金融風險。

嚴躍進認為，這項政策的意義在于后續對于盤活二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。

全面推進“帶押過戶”

3月30日，自然資源部、中國銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》北京抵押車貸款，針對此前多地在二手房交易過程推行的“帶押過戶”模式予以規范和促進，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本。

常規的二手房交易中，賣方必須先結清貸款、解除房屋的原抵押才能辦理后續的過戶，存在交易成本高、時間長、流程復雜等問題。而“帶押過戶”是指帶著抵押過戶，即在原抵押未解除的情況下，仍然可以辦理房屋過戶手續，將房屋的所有權轉移至買方，能夠切實提升居民住房交易、登記和金融服務水平。

根據《民法典》第406條的規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。這為不動產“帶押過戶”提供了法律依據。

據記者了解，早在2022年，就有濟南、青島、昆明、深圳等多個城市開始探索“帶押過戶”的交易模式。目前，全國共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。

自然資源部、銀保監會鼓勵各地在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”；在“帶押過戶”模式的探索中結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。

兩部門還明確，各地要深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現地域范圍、金融機構和不動產類型“帶押過戶”全覆蓋。

同時，自然資源部、銀保監會針對可能出現的業務風險予以警示。要求建立暢通的溝通協調機制，加強業務指導和監管，梳理各環節風險點，制定應急預案，通過多種方式切實防范風險。并特別強調在各種“帶押過戶”模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

本文源自國際金融報