調查動機

銀保監會近日公布了8張行政處罰罰單，其中5張罰單處罰原因涉及個人經營貸款違規流入房地產市場、個人經營貸款制度不審慎等。

近年來，隨著國家對小微企業的支持力度加大和貸款市場報價利率逐步走低，多家商業銀行的經營貸利率下調至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，且遠低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，一些中介活躍在推銷經營貸的前線，忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸，聲稱可以省下一大筆利息。

然而，真有這樣的好事嗎？經營貸置換房貸背后隱藏著怎樣的風險？《法治日報》記者對此展開了調查。

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“我們可以代辦‘轉貸降息’，對您來說特別合適。”近日，家住廣東省廣州市的王蕊（化名）接到一名從事資金周轉服務中介的電話。對方稱，相對于目前的房貸利率，經營貸利率低至3.2%左右，若選擇置換，每年可為她省下上萬元貸款利息。

王蕊心動了。去年，她買了一套二手房，總價約250萬元，純商業貸款利率5.5%，月供超過8000元，感覺到壓力特別大。在聽到中介介紹的“經營貸置換房貸”辦法時，王蕊很快來了興趣。中介告訴她，經營貸是商業銀行針對中小企業或個體工商戶推出的貸款產品，目的在于減輕企業從事商業經營活動時的負擔，“房貸轉經營貸，都是通過正規銀行放款的，絕對安全”。

據了解，辦理經營貸的基本條件，申請人必須是一家企業的法定代表人或者最大股東，且該公司經營資質要達到一年以上。目前市場上很多中介對于不符合資質的貸款人也宣稱，通過一番“私下操作”也能讓對方順利拿到錢、省下錢。

然而，《法治日報》記者近日調查發現，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續還有一系列未知風險，比如擾亂金融市場秩序、可能會對購房者征信產生不可逆的影響等。

暗箱操作以貸換貸

宣稱降低還貸成本

記者采訪發現，有不少人收到過金融中介、房地產中介的推銷短信或電話，稱可以通過經營貸置換房貸達到降息目的。

據了解，經營貸主要用于支持小微企業和個體工商戶的經營發展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，銀行向小微企業發放的貸款利率普遍在4%以下，一些銀行甚至可以做到3%左右，低于房地產市場首套房尤其遠低于二套房利率。

一位銀行內部人士告訴記者，小微企業在申請經營貸時，銀行會要求企業營業執照至少滿一年，有實際經營地點，企業流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產要結清之前的貸款。

但這些限制條件在一些中介看來并非難事。

北京市某房地產中介公司貸款專員李女士向記者介紹，房貸通常通過以下操作手法轉換成經營貸：假如你手上有200萬元房貸，想要提前還款卻沒有充足資金，中介會先把還房貸的錢借給你，你還清房貸后車子抵押貸款可以先息后本嗎，房產得以解押。之后，中介會讓你以該房產作為抵押物向銀行申請經營貸款，等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務。最后，你名下擁有經營貸，同時按期支付經營貸的利息。

“與房貸相比，經營貸都是先息后本，每個月還的都是利息，還貸壓力會小很多。”李女士說，“如果名下沒有公司，我們會負責幫你辦，經營流水、地點等資料也能操作，銀行審核基本都能過，后續也不會有風險，只需要付一定的手續費即可，手續費一般是貸款額的1%左右。”

隱性收費不可小覷

實際負擔可能增加

“轉貸降息”，這個宣稱能減少數十萬元利息的誘惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介溝通后，記者了解到，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續還有一系列未知風險。

“以貸款金額200萬元、經營貸貸款時間5年計算，中介費至少要2萬元，過橋墊資費、空殼公司維護費等費用需要8萬元左右，粗略估算辦經營貸成本就要超過10萬元。”來自安徽省宿州市的房地產中介牛奇（化名）介紹道。

他舉例稱，若按照房貸利率5.7%、等額本息25年計算，200萬元房貸每月月供1.25萬元，利息總額175.65萬元；假如5年期經營貸年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以節省6333元，卻忽略了本金帶來的壓力，經營貸先息后本，前面償還的都是利息，5年后需一次性歸還本金200萬元，到時如果一下子拿不出這么多錢怎么辦？

“相比于房貸長達二三十年的還貸款周期車子抵押貸款可以先息后本嗎，經營貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增。如果沒有足夠的現金流支撐，購房者就要面臨違約風險。雖然可以走新一輪流程重新貸款，但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來政策有變或貸款收緊，能否重新獲得貸款也是未知數。”牛奇說。

“在經營貸置換房貸過程中，一些中介只告訴購房者好處，而選擇性不說存在的風險，甚至在運作過程中提出增加服務費。購房者真得三思而后行。”牛奇告訴記者，如果條件允許，正常通過銀行提前還房貸，要比用經營貸置換房貸更安全、更省錢。

值得注意的是，記者調查發現，目前想提前還房貸也不容易。

來自北京市豐臺區的王潔（化名）去年8月購入一套房產，貸款260萬元。最近她想提前還款，卻發現通過銀行App申請線上提前還貸業務時困難重重，銀行工作人員解釋稱“系統升級出現bug”，需要和銀行預約線下提前還款。

來自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購房者也遇到了類似問題。記者還注意到，即便能夠成功申請到提前還貸，流程也很復雜，如果銀行不支持App或網站辦理，那么線下辦理流程更煩瑣，有時需要花費幾個月時間。

短貸長投違反約定

或存在流動性危險

對于購房者來說，經營貸置換房貸，雖然表面上看能降低資金成本，但可能會對自身征信產生不可逆的影響。

“在許多中介的運作下，經營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多，但這中間存在續貸行為，比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料，接受一次審核。風險恰恰藏于其中，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經不住多次審查。”牛奇說。

華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法認為，將經營貸置換為房貸，以獲取利差，違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會約定借款用途，借款人未經貸款銀行同意，將經營用貸款挪作購房，依據民法典相關規定，貸款銀行有權提前收回貸款或解除合同。

“貸款銀行提前收回貸款，購房人的還款壓力會大幅增加。因經營貸期限較短，購房貸款期限長，經營貸轉房貸會造成短貸長投，這會給購房人形成流動性危險。”楊勤法說。

北京瀛和律師事務所律師胡云云告訴記者，國家明令禁止企業經營貸資金進入樓市，中國銀保監會多次下發通知“禁止經營類貸款違規進入樓市”。經營類貸款進入樓市后一旦被查處，銀行可能會收回貸款，影響個人征信，甚至有被認定為貸款詐騙或合同詐騙的風險。

刑法規定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

為了維護房地產市場健康發展，防止經營貸違規流入樓市，有關部門一直在行動。

2021年7月28日，中國銀保監會辦公廳等聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，要求銀行機構加強借款人資質核查，加強經營用途貸款“三查”，落實各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。

與此同時，從去年下半年開始，金融監管部門有序調整樓市金融監管政策，全國房貸利率進入調降期。尤其今年以來，央行多次下調貸款市場報價利率并降低房貸利率下限，推動全國各地房貸利率大幅度調降。

“監管部門應加強貸款信息共享，及時了解經營貸款的具體流向，發現違規流入房地產市場的，要立即查處，并予以處罰，包括拉入貸款黑名單等征信措施。銀行要關注客戶資金流向車子抵押貸款可以先息后本嗎，對可疑的資金流動，要及時向監管部門報告，對于違規流入的，該提前收回的，應提前收回經營貸。中介及購房者要有守法、守紀的觀念，不貪圖小利而違規違法。”楊勤法說。

作者｜法治日報見習記者 張守坤 全媒體記者 陳磊

來源｜法治日報

編輯｜王芳 劉丹 岳錸

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