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平湖市環(huán)城北路653號(hào)東梯6樓

（大潤(rùn)發(fā)西200米）

阻礙一：

房地一體為原則，宅基地禁止抵押

在廣袤的農(nóng)村土地上開展的確權(quán)登記工作，其基本的出發(fā)點(diǎn)是為了厘清宅基地和農(nóng)房的歷史遺留問題，處理違法占用宅基地或者違法建房等問題，明確宅基地的邊界，規(guī)范住房的建設(shè)。通過調(diào)查、審核、公告、登記、發(fā)證等程序，對(duì)于宅基地和農(nóng)房的權(quán)利予以物權(quán)上的確認(rèn)，二者合并為一，農(nóng)戶拿到的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

在物權(quán)法上，農(nóng)民對(duì)自建的房屋擁有所有權(quán)，理論上有權(quán)占有、使用、收益和處分，對(duì)于農(nóng)房占有范圍內(nèi)的宅基地，農(nóng)戶擁有的是使用權(quán)。按照我國(guó)法律關(guān)于房地不可分離或者房地一體的原則，農(nóng)村宅基地和農(nóng)房是緊密關(guān)聯(lián)的，如果將農(nóng)房進(jìn)行抵押貸款，需要將宅基地使用權(quán)與農(nóng)房所有權(quán)一并抵押。

然而，根據(jù)《物權(quán)法》第184條第2項(xiàng)，宅基地不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。2015年12月27日，全國(guó)人大常委會(huì)發(fā)布《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，對(duì)于農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款的試點(diǎn)地區(qū)作出了規(guī)定，試點(diǎn)的時(shí)間截止到2017年12月31日，其中浙江省關(guān)于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款的試點(diǎn)地區(qū)有四個(gè)，即樂清市、青田縣、義烏市、瑞安市。2016年3月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部等六部門聯(lián)合發(fā)布《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，即使是試點(diǎn)地區(qū)，借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款的，也需要經(jīng)過所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

由此可見，嘉興市不在上述試點(diǎn)的范圍之內(nèi)，況且目前試點(diǎn)也已經(jīng)結(jié)束，所以在嘉興市范圍內(nèi)，按照《物權(quán)法》第184條第2項(xiàng)的規(guī)定，宅基地是不得抵押的。這意味著，在農(nóng)民住房與宅基地一體的原則之下，以農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款是具有很大阻礙的。

阻礙二：

宅基地轉(zhuǎn)讓受限，抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)

退一步講嘉興車輛可以抵押貸款，即使宅基地是可以抵押的，按照目前的法律規(guī)定和司法實(shí)踐，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如要轉(zhuǎn)讓宅基地的，也要受到嚴(yán)格的限制。

如農(nóng)戶將住房和宅基地作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，住房和宅基地是作為抵押物，銀行對(duì)此享有抵押權(quán)。如果貸款到期時(shí)農(nóng)戶及時(shí)全額償付本息的，那么抵押權(quán)能正常消除，但一旦未能如期償付嘉興車輛可以抵押貸款，銀行就要主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，就抵押物折價(jià)、拍賣或者變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

在理論上，農(nóng)房是農(nóng)戶的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，是可以處置的，但是抵押登記時(shí)除了農(nóng)房還有下面的宅基地，根據(jù)房地一體的原則，處置農(nóng)房時(shí)也需要一并對(duì)宅基地進(jìn)行處置。而根據(jù)我國(guó)土地管理法律制度，宅基地的買賣或者轉(zhuǎn)讓是要受嚴(yán)格限制的。

宅基地買賣，是我們?cè)谌粘Ｉ钪薪?jīng)常聽說或者討論的熱點(diǎn)問題，但是很多人都不一定知道宅基地買賣的法律限制與風(fēng)險(xiǎn)。宅基地是屬于村集體所有的，只有這個(gè)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能享有宅基地使用權(quán)，因?yàn)樗哂腥松硪栏叫院蜕鐣?huì)福利性，而且還要遵守“一戶一宅”的原則。如果私自將宅基地賣給村集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人，那么就是侵犯了本集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他組織成員的公共利益，根據(jù)《合同法》第52條第4項(xiàng)，應(yīng)認(rèn)定為無效。

這個(gè)問題在銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候同樣會(huì)碰到，就是說宅基地的處置應(yīng)當(dāng)合法，不然抵押權(quán)也難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)2015年《國(guó)務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，“對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)”。原則上，宅基地的受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，同一村的成員數(shù)量本身是有限的，況且真正需要受讓宅基地的人也是很少的，這在很大程度上會(huì)直接影響銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)銀行考慮抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)時(shí)，那么貸款的發(fā)放自然也就成了問題。

以上是對(duì)目前農(nóng)戶以確權(quán)的宅基地和農(nóng)房進(jìn)行抵押貸款可能存在的兩大阻礙的分析，筆者既希望本文能夠幫助大家澄清在法律認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，也期盼相關(guān)的法律法規(guī)能夠進(jìn)一步健全完善，探索出農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中宅基地權(quán)益新的實(shí)現(xiàn)方式和途徑，在有利于農(nóng)戶資金周轉(zhuǎn)的同時(shí)也能夠保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

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