房產抵押貸款不同于個人住房按揭。在用途上，房產抵押貸款貸得的款項可用于綜合消費，如押舊買新、買車、買耐用消費品、裝修、旅游、留學等，也可用于企業流動資金周轉;按揭貸款的款項是銀行直接劃到開發商賬戶上，只能用于支付所抵押房屋的剩余房款;在利率上，按揭貸款比房產抵押貸款優惠得多;從期限和成數上看，抵押貸款屬于短期融資，貸款期限最高五年，實際業務中普遍就是一至兩年，貸款額度一般不能超過抵押房屋評估值的七成;而個人住房貸款則可達到八成30年。
北京的工商銀行和建設銀行暫停了住房抵押貸款，理由是風險過高，不還款的人日益增多。理由是：
首先，手續復雜讓人卻步。建-行房貸中心介紹說：目前如要辦住房抵押貸款不僅手續復雜。執行的利率是消費性貸款中最高的一種。首先也是明確貸款用途，如果確定貸款是為了買車，銀行會要求貸款人提供購車合同，購車首付款單據，貸款的錢也是直接打到車商的賬上，不會給貸款人，以防濫用。如果貸款是為了裝修，要求提供與裝修公司的合同，貸款也是劃到裝修公司賬上。現房抵押也涉及到房產價值評估的問題，建-行收取的評估費一般是房價的5‰。整個貸款辦理期很長，一般評估需10個工作日，審批7個工作日，還有房產抵押10個工作日，前前后后要一個月左右。貸款人除非條件很好，否則抵押貸款基本上是批不下來的。
其次，貸款利率上浮10%。南京中信實業銀行零售現代管理科負責人包*俊告訴記者，目前做住房抵押貸款的開酒店、開貿易公司等個體經營者也占了相當部分按揭的車能否抵押貸款，銀行會要求提供購銷合同和稅單。對借款人的收入進行深入調查，如果酒店方面，借款人是為了裝修還是擴大經營銀行要了解清楚，酒店毛利潤至少要5%以上，因為貸款利率最少是5.31%，在目前資金緊張的情況下貸款利率還要上浮10%按揭的車能否抵押貸款，貸款期限均是一年期。銀行信貸員會親自上門看每一個抵押物，看酒店的地段，翻臺率如何。在貸款上銀行現在走的是“高檔路線”，高檔收入群除了有幾套房產外，還會有實業等多項資產按揭的車能否抵押貸款，從這個角度上說貸款給富人風險低些。
質押貸款的程序：
1、簽定認購書：客戶與已和銀行簽約的房地產開發公司簽定認購書，并向房地產開發公司交納首期購房款;
2、辦理申請：客戶到銀行委托的律師事務所辦理按揭申請手續,包括交驗個人資料、交納各項費用、填寫法律文件;
3、貨款審查：律師事務所對客戶申請進行初審，之后由銀行進行審批;若審查不合格，退回客戶資料和所收取的費用;
4、其他法律手續：律師事務所代辦保險、公證及抵押物的抵押登記、備案;
5、貸款的發放：銀行將貸款款項劃至發展商帳戶，并通知客戶開始供樓。
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