1、抵押評估采用的價值標準

在抵押貸款評估中，應采用什么樣的價值標準，業內有眾多的爭議。一部分評估師認為應評估抵押物的市場價值或正常市場條件下的價值。而另一部分評估師認為應當評估其清算價值或變現價值。

持清算或變現價值觀點的評估師認為，依據擔保法規定，“債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”而當債務人不履行債務時評估抵押車的軟件，銀行往往只能通過變賣來行使處置權和收益權，該財產“持續使用”或“持續經營”的條件都已經不存在，因此，適用的評估價值標準只能是強制清算價值或變現凈值。而市場價值往往可能高于清算價值，如果按照市場價值評估會高評抵押物的價值，從而加大了債權人的風險。

而持市場價值或正常市場條件下價值觀點的評估師認為：抵押物的價值評估是設定抵押物所有權及經營條件不發生變化的前提下而進行的價值鑒定。當需要抵押人以抵押物清償債務時，應另行確定其價值，原評估值不能作為抵押物轉讓的價值依據。

對以上兩種觀點，筆者認為采用哪種價值類型應取決于抵押貸款的合同期限，理由如下：目前，抵押貸款評估報告的有效期一般為一年。當抵押貸款合同期限在一年以上時評估抵押車的軟件，若債務人不償還貸款，銀行通過變賣行使處置權和收益權時，評估報告使用時限也已經過期，評估師沒有必要對評估報告有效期以后的變賣價格過多考慮。在這種情況下，評估適用于市場價值或正常市場條件下的價值。當抵押人到期不能償還債務時，應另行聘請評估師對抵押物進行評估以確定變賣價值。反之，當抵押貸款合同的期限在一年以內，也就是說在評估報告的有效使用期內，銀行通過變賣抵押物行使處置權和收益權時，可以謹慎考慮采用清算價值或變現凈值。而如果抵押人的資信等級較高、未有到期不還貸款的先例，也沒有任何證據表明其到期不能償還貸款，也應考慮出具市場價值的評估報告。

2、權屬

與其他目的的資產評估一樣，抵押物的權屬問題至關重要。評估人員必須對抵押物的權屬進行仔細、謹慎的復核。原則上，抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致。如有差異，要求抵押人對不一致的原因予以說明。抵押物最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的所有權人必須與抵押人一致。評估師還必須驗證產權證書原件，以避免抵押人將抵押物重復抵押貸款而造成抵押權人的損失（抵押物已抵押情況下權屬證書上一般都會做登記）。如果抵押物的產權轉讓自他人，而產權證書還沒有過戶，則除了驗證轉讓合同及付款憑證之外，還需要抵押人提供未過戶原因的書面說明，并在評估報告中予以披露以提示報告使用者。

3、資產的再抵押評估

抵押物價值大于第一次抵押貸款的額度，抵押人還可以就抵押物的未抵押額度進行再一次抵押。例如：抵押物的評估價值是500萬元，假設抵押價值不存在其他需要扣除的款項，銀行抵押貸款率70％，則最高抵押貸款額度為350萬元。抵押人第一次貸款100萬元，則抵押人還可以就抵押資產第二次向銀行申請不超過250萬元的貸款。但即使在評估報告有效期內評估抵押車的軟件，如果第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，抵押物價值已明顯上漲或下跌，也必須重新評估其價值。然后在新評估價值的基礎上確定貸款的總額度，在此總額度中減去第一次貸款的數額，則得出第二次貸款的允許額度。這一再抵押評估的背景必須在再抵押評估報告中披露。

4、抵押不動產中以劃撥方式取得的土地使用權的處置

抵押不動產中的土地是以劃撥方式獲得的情況下，評估師一定要單獨評估計算出應上繳的土地使用權出讓金數額，然后在抵押不動產建筑與土地的整體評估價值中減去這一數額，才能得出抵押不動產的評估價值。這一劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金數額必須在評估報告中予以披露。

此外，該數額應按照當地政府規定的標準計算。當地政府沒有規定的，可參照類似不動產繳納標準計算。

5、抵押物未全部付清交易合同款的處置

在抵押貸款評估中，很多抵押物存在著交易合同中的款項沒有付清的情況。如建筑工程已完工并達到了可以使用的狀態，但由于合同中規定留有質量保證金，而只有在保修期限過后，此保證金才全部付給施工單位。在此情況下，評估師應關注所評估抵押物尚欠的合同款項。另外，在評估抵押的在建工程時，應要求在建工程的承包人或發包人出具于評估基準日是否存在拖欠建筑工程款與拖欠數額的書面說明，并在評估報告中予以披露。

6、抵押物價值評估的方法

抵押物價值評估應盡量采用兩種以上的評估方法，以防止采用單一方法導致的價值偏離。如土地評估中的基準地價修正系數法，由于相關資料取得較為容易而成為廣泛采用的一種方法，但基準地價修正系數法只能作為土地抵押評估中的一種方法，而不應是土地抵押評估中的唯一評估方法。

四、案例

某糧食加工企業為長期開發，以其不動產、在建工程與機器設備為抵押物，向國家開發銀行申請貸款期為一年的貸款。

由于此為十年期限的長期抵押貸款，當債務人到期不償還貸款，銀行對抵押物變賣時，必須重新進行抵押物的價值評估，因此，此次抵押物的評估中采用的價值標準應為市場價值。

此外，評估師對所抵押在建工程的工程合同條款進行了分析，了解到該在建工程實際上已經完工，并達到了可使用狀態，只是工程合同中規定的質量保證金還未支付，評估師在評估報告中應對這些調查分析后的情況進行披露。

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