中國經濟周刊-經濟網訊（記者 張宇軒）3月30日，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會聯合發布了《關于協同做好不動產"帶押過戶"便民利企服務的通知》，針對此前多地在二手房交易過程推行的"帶押過戶"模式予以規范和促進，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本。

常規的二手房交易中，按照規定，賣方必須先結清貸款、解除房屋的原抵押才能辦理后續的過戶。所謂"帶押過戶"是指帶著抵押過戶，即在原抵押未解除的情況下，仍然可以辦理房屋過戶手續，將房屋的所有權轉移至買方。

根據《中華人民共和國民法典》第406條的規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。自然資源部、銀保監會在通知中援引了這一法條，明確"在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。"

公開資料顯示，早在2022年就有濟南、青島、昆明、深圳等多個城市開始探索"帶押過戶"的交易模式。自然資源部、銀保監會在通知中總結，各地在"帶押過戶"的探索中，主要形成了三種模式：

新舊抵押權組合模式新車抵押貸款有什么影響，即通過借新貸、還舊貸無縫銜接實現"帶押過戶"。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

新舊抵押權分段模式新車抵押貸款有什么影響，即通過借新貸、過戶后還舊貸實現"帶押過戶"。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

抵押權變更模式，即通過抵押權變更實現"帶押過戶"。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

自然資源部、銀保監會鼓勵各地在已有工作的基礎上，根據當地"帶押過戶"推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好"帶押過戶"；在"帶押過戶"模式的探索中結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。并要求各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構，要加強業務協同，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，進一步探索不動產登記機構和銀行保險監督管理機構"總對總"業務和系統對接方式。

同時，自然資源部、銀保監會針對可能出現的業務風險予以警示。要求建立暢通的溝通協調機制，加強業務指導和監管，梳理各環節風險點，制定應急預案，通過多種方式切實防范風險。并特別強調在各種"帶押過戶"模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度新車抵押貸款有什么影響，防止"一房二賣"，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

易居研究院研究總監嚴躍進向《中國經濟周刊》記者表示，此次政策發布的核心在于常態化開展"帶押過戶"服務，這對于后續不同城市、不同銀行和不同房地產項目的改革試點都具有積極的指導意義。

嚴躍進認為，此次對于"帶押過戶"的提法與過去各地的試點政策相比存在一定差異。宏觀來看，過去各地"帶押過戶"的提法，更強調從不動產登記制度、創造營商環境等角度進行。而此次政策明確，要高度重視，提高政治站位，將做好不動產"帶押過戶"作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一。這就說明，對于帶押過戶的政策，確實要從當前改革和經濟穩發展的大框架下進行，其對于房地產領域和宏觀經濟發展等都具有非常積極的刺激作用。

從各地實際推進情況看，"帶押過戶"使得二手房的交易成本明顯降低。嚴躍進舉例分析，若按100萬總價的房子計算，購房者一般貸款金額約為70萬。平均來說，每個購房者的貸款本金余額預計會在50萬左右。如果按照過去的交易模式，其需要先籌集50萬金額才可以實現房產轉讓。而按照現在的政策，這50萬的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。所以政策的意義在于，后續對于盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。

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